市場波動如何揀REITs?

2019-06-20
來源:香港商報網
綜合當下市況,房地產投資信託基金實為股、債市之外的另一投資選擇。
 
  香港寫字樓、商廈租金收入持續上升,可謂有價亦有市。若然看好後市,REITs(房地產投資信託基金)將是一筆相當穩定的收入,實為股債市外另一投資選擇。
 
  REITs為房地產信託基金,收入來自寫字樓、商場、酒店及工廈等物業出租交易。由於《房地產基金守則》規定,基金管理人須將除稅後淨收入的90%分派予基金單位持有人,這意味只要年度租金淨收入表現按年持平,投資者的回報(即收息)亦會按年持平;相反,投資地產股,上市公司有權決定是否派息。
 
  REITs中的每單位可分配收入(DistributionPerUnit,簡稱DPU)與股息近似,即REITs持有人每單位可得到的收益,但與股息不同之處是,股息是以盈利為派發基礎,會受折舊、資產重估等影響,而DPU則以REITs的營運現金流為基礎,不受以上因素影響。REITs會將90%或以上可分配收入派予持有人,因此REITs被視為回報穩定的投資。
 
  REITs具高股息特性
 
  目前全球起降息風,利率有下行趨勢,資金將轉向股利率及息收佳的資產避險,REITs成為最大受惠者。另一方面,美國REITs屬內需市場,受中美貿易影響低,且擁有獲利上修、股利率佳及資金回流等三大利多因素加持,後市有機會再創高點,適合當長期資產配置,建議短線遇拉回可找買點,分批布局。
 
  從後市來看,全球股市波動加劇,有利於部分資金轉往獲利較穩定的不動產類股,同時在REITs具高股息特性,而其固定租期的性質,也讓其獲利穩定度以及可預期性高於其他產業。
 
  派息可揀現金或以股代息
 
  REITs派息主要是派發現金,只有以人民幣買賣的匯賢(87001),可以選擇收現金,或者以股代息。一些REITs如冠君(2778)、泓富(1881)及陽光(435),其物業類型為本地寫子樓、商場及工廈;而越秀(405)、開元(1257)、匯賢(87001)等基金則主攻內地寫子樓、酒店及商場。
 
  究竟投資REITs要注意哪些風險?首先,市場利率會影響投資人持有REITs的意願。雖然利率走勢與REITs表現無絕對相關,REITs的高股利率往往高過消費物價增長率,但利率上升會使借貸成本增加降低槓桿報酬,投資人也可能因為利率上升轉向更高收益的商品。
 
  要挑選好的REITs投資,除了要留意不動產管理團隊之經營能力外,該REITs的投資策略是否多元,不僅只是集中在某一種類型的不動產,而是能多樣投資於各類不動產標的以分散風險,另外,REITs的獲利能力亦相當重要,其營運現金流量是否充足、可分配之現金、投資價值等,均是觀察要素。
 
  【小知識】邊隻REITs市值最大?
 
  論市值,最大隻REITs當然是本港第一隻REITs上市的領展(823),也是唯一的一隻藍籌REITs。
 
  根據資料顯示,截至昨日收市,領展的市值達2046.04億元,已大過其餘所有上市REITs市值的總和。
 
  根據領展年報顯示,截至今年3月底止全年業績,領展增加末期分派,每基金單位分派末期分派140.55仙。以領展每手交易單位500計,每手收息702.75元(未計手續費)。以全年計,領展合共分派271.17仙,按年增加8.56%。領展股價靠穩,近日企穩於96元以上水平。
 
  領展全年派息增8.6%
 
  既然REITs投資與基金所擁有出租物業有關,就需要留意物業出租表現,甚至未來租約到期的情況。在香港,領展目前已有租約當中有26.4%將於最遲明年3月31日到期,20.7%將於2021年3月31日到期,之後約滿的有43.8%,而目前已短期出租及空置的則佔9.1%。投資者需留意所買基金的租賃情況,及收購計劃。
 
       (香港商報記者馮金鋒)
[責任編輯:李振陽]
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